아파트 갈아타기는 집을 먼저 팔아야 할까요, 새집부터 사야 할까요? 일시적 2주택 양도세와 취득세, 대출, 동시잔금 순서와 계약 특약까지 정리했습니다.
아파트 갈아타기를 준비하면 가장 먼저 이런 고민이 생깁니다.
현재 집을 먼저 팔아야 할까요, 마음에 드는 새집부터 사야 할까요?
기존 집을 먼저 팔면 좋은 매물을 놓칠 것 같고, 새집부터 계약하면 현재 집이 제때 팔리지 않아 잔금을 치르지 못할까 불안합니다.
세금 문제도 있습니다.
현재 집의 매도계약서를 먼저 작성했더라도 새집 잔금을 먼저 지급하면 일정 기간 두 채를 보유하게 될 수 있습니다. 반대로 현재 집을 먼저 팔더라도 보유기간이나 거주요건을 충족하지 못했다면 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
결론부터 말하면, 대출 비중이 있는 일반적인 1주택자에게 가장 안전한 순서는 다음과 같습니다.
세금요건 확인 → 대출 사전심사 → 현재 집 매도계약 → 새집 매수계약 → 잔금일 연결 → 현재 집 잔금 수령 → 기존 대출상환 → 새집 잔금 지급
핵심은 무조건 집을 완전히 팔고 나서 새집을 찾으라는 것이 아닙니다.
현재 집의 실제 매도가격과 잔금일을 확정한 뒤 새집을 계약하는 것이 중요합니다.
먼저 팔기와 먼저 사기, 결론부터 비교해보면
| 진행 방식 | 장점 | 가장 큰 위험 | 적합한 사람 |
|---|---|---|---|
| 현재 집 먼저 매도 | 세금·자금계획이 비교적 단순함 | 원하는 새집을 놓칠 수 있음 | 대출 비중이 높은 사람 |
| 매도·매수 동시 진행 | 이사 공백을 줄일 수 있음 | 앞 거래가 늦어지면 연쇄적으로 잔금 지연 | 일반적인 갈아타기 수요자 |
| 새집 먼저 매수 | 좋은 매물이나 급매를 선점할 수 있음 | 기존 집 미매도·대출 부족·세금 문제 | 현금 여유가 충분한 사람 |
대부분은 현재 집 매도계약을 먼저 체결한 뒤 새집을 계약하는 방식이 안전합니다.
다만 현재 집 매도계약을 먼저 썼다고 해서 세법상 집을 먼저 판 것은 아닙니다.
갈아타기는 계약일보다 잔금일이 중요합니다
부동산의 세법상 취득일과 양도일은 원칙적으로 대금을 모두 청산한 날을 기준으로 판단합니다. 대금청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다.
예를 들어 다음과 같이 계약했다고 가정해보겠습니다.
- 현재 집 매도계약일: 3월 1일
- 새집 매수계약일: 3월 15일
- 새집 잔금일: 5월 20일
- 현재 집 매도 잔금일: 6월 10일
매도계약서는 현재 집이 먼저입니다.
하지만 새집 잔금을 5월 20일에 먼저 지급했으므로, 5월 20일부터 현재 집을 처분하는 6월 10일까지는 두 집을 함께 보유하게 됩니다.
따라서 갈아타기 계획을 세울 때는 다음 날짜를 함께 확인해야 합니다.
- 현재 집을 취득한 날짜
- 현재 집의 실제 거주기간
- 새집 잔금예정일
- 현재 집 매도 잔금예정일
- 새집 취득 후 현재 집 처분기한
- 6월 1일 현재 보유주택 수
같은 날 두 집의 잔금을 치르더라도 오전·오후 순서만으로 양도세 적용 여부가 자동 결정되는 것은 아닙니다.
다만 현재 집을 판 돈으로 새집 잔금을 지급해야 한다면 자금 흐름상 현재 집 잔금을 먼저 처리하는 것이 안전합니다.
현재 집을 먼저 팔아도 양도세가 나올 수 있습니다
현재 집을 먼저 팔면 양도 시점에는 1주택이므로 세금이 무조건 없다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 1주택이라는 사실만으로 양도소득세가 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.
일반적인 1세대 1주택 비과세는 다음 요건을 확인해야 합니다.
- 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것
- 해당 주택을 2년 이상 보유할 것
- 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주할 것
- 배우자와 같은 세대원이 보유한 다른 주택이나 주택 관련 권리가 없는지 확인할 것
현행 소득세법 시행령은 일반적인 1세대 1주택에 2년 보유요건을 두고 있으며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에는 원칙적으로 2년 거주요건도 적용합니다. 다만 취득 시기와 계약 당시 상황 등에 따른 예외가 있으므로 개별 확인이 필요합니다.
12억 원이 넘으면 전액 과세되는 것은 아닙니다
1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 양도가액이 12억 원을 초과하면 고가주택 계산방식이 적용됩니다.
집 전체의 양도차익에 세금이 붙는 것이 아니라, 양도가액 가운데 12억 원을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익이 과세 대상이 됩니다.
예를 들어 13억 원에 집을 팔았다고 해서 전체 양도차익이 과세되는 것은 아닙니다.
다만 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 보유기간과 거주기간에 따라 달라집니다.
필요경비 증빙도 미리 챙겨야 합니다
양도세를 계산할 때는 매수가격과 매도가격만 보는 것이 아닙니다.
조건을 갖추고 증빙할 수 있다면 다음과 같은 비용이 필요경비에 포함될 수 있습니다.
- 취득 당시 취득세와 중개보수
- 법무사 비용
- 발코니 확장과 구조변경 비용
- 샷시 교체 등 자산가치를 높인 공사비
- 양도 당시 중개보수
반면 도배·장판이나 단순 보수비는 인정 여부가 달라질 수 있습니다.
세금계산서, 현금영수증, 공사계약서, 계좌이체 내역이 없다면 실제 지출했더라도 인정받기 어려울 수 있으므로 미리 정리하는 것이 좋습니다.
갈아타기 전에 현재 집의 예상 양도세부터 확인해야 합니다. 비과세라고 생각했는데 세금이 발생하면 새집 잔금에 사용할 자기자본이 예상보다 크게 줄어들 수 있습니다.
새집을 먼저 사면 일시적 2주택 요건을 확인해야 합니다
마음에 드는 새집이 먼저 나왔거나 이사 공백을 줄이기 위해 새집을 먼저 취득할 수 있습니다.
이 경우 일정 기간 두 집을 보유하더라도 일반적인 일시적 2주택 요건을 충족하면 현재 집을 양도할 때 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
2026년 7월 현재 일반적인 주택 매매형 갈아타기의 핵심 요건은 다음과 같습니다.
- 국내에 1주택을 보유한 상태에서 새집을 취득할 것
- 현재 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 취득할 것
- 새집을 취득한 날부터 3년 이내에 현재 집을 양도할 것
- 현재 집 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것
현행 소득세법 시행령 제155조도 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우를 규정하고 있습니다.
여기서 가장 많이 하는 오해가 있습니다.
새집을 산 뒤 3년 안에 현재 집만 팔면 무조건 비과세되는 것은 아닙니다.
현재 집을 산 지 1년이 지나기 전에 새집을 취득했거나, 현재 집의 보유·거주요건을 충족하지 못했다면 3년 안에 팔더라도 비과세가 적용되지 않을 수 있습니다.
3년은 계약일이 아니라 새집 취득일부터 계산합니다
일반적인 매매라면 새집 계약서를 작성한 날이 아니라 새집 잔금을 지급한 날부터 3년을 계산합니다.
예를 들어 새집 잔금을 2026년 9월 10일에 지급했다면 일반적인 현재 집 처분기한은 2029년 9월 10일까지입니다.
현재 집 매도계약서를 2029년 8월에 작성했더라도 매도 잔금일이 2029년 10월이라면 처분기한을 넘길 수 있습니다.
일반적인 3년 규정만 보면 안 되는 경우
다음 중 하나라도 해당한다면 별도의 규정을 확인해야 합니다.
- 분양권이나 조합원입주권을 보유한 경우
- 상속·증여받은 주택이 있는 경우
- 혼인이나 동거봉양으로 2주택이 된 경우
- 재개발·재건축 대체주택을 취득한 경우
- 주거용 오피스텔이 있는 경우
- 공동명의 주택 지분이 있는 경우
- 배우자나 세대원이 다른 주택을 보유한 경우
상속, 혼인, 동거봉양, 재개발 등은 일반적인 매매형 일시적 2주택과 적용기한이 다를 수 있습니다.
새집 취득세도 집값 차액과 별도로 계산해야 합니다
주택을 유상으로 취득할 때 적용되는 기본 취득세율은 다음 구조입니다.
| 새집 취득가격 | 기본 취득세율 |
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과~9억 원 이하 | 계산식에 따른 1~3% |
| 9억 원 초과 | 3% |
여기에 지방교육세와 주택 면적 등에 따른 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다.
새집을 먼저 취득하면 주택 수를 따져야 합니다
현재 집을 보유한 상태에서 새집 잔금을 지급하면 취득 시점에는 원칙적으로 두 집을 보유하게 됩니다.
일반적인 갈아타기로 인정돼 일시적 2주택 중과 배제를 적용받으려면 정해진 기간 안에 현재 집을 처분해야 합니다. 현행 지방세법 시행령상 일반적인 일시적 2주택 기간은 신규주택 취득일부터 3년으로 규정돼 있습니다.
다만 양도세와 취득세는 서로 다른 세금입니다.
양도세에서 일시적 2주택 특례가 적용된다고 해서 취득세까지 자동으로 문제가 없는 것은 아닙니다.
새집 계약 전 관할 지방자치단체 세무부서나 위택스 등을 통해 다음을 확인하는 것이 안전합니다.
- 새집 취득 당시 세대 기준 주택 수
- 분양권·입주권·오피스텔 포함 여부
- 일시적 2주택 처분기한
- 취득세 신고 방법
- 기한 안에 현재 집을 팔지 못했을 때 추가 세액
취득세 외에도 부대비용이 들어갑니다
갈아타기 자금을 계산할 때는 다음 비용도 포함해야 합니다.
- 새집 취득세
- 매도·매수 중개보수
- 소유권이전 등기비용
- 법무사 비용
- 국민주택채권 할인비용
- 기존 근저당권 말소비용
- 이사비와 보관이사비
- 수리·인테리어 비용
집값 차이가 3억 원이라고 해서 현금 3억 원만 더 준비하면 되는 것은 아닙니다.
실제 갈아타기에서는 취득세와 부대비용으로 수천만 원이 추가될 수 있습니다.
6월 1일에 두 집을 보유하면 보유세도 확인해야 합니다
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유관계를 기준으로 판단합니다. 종합부동산세법도 재산세 과세기준일을 따르도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 새집 잔금을 5월 25일에 지급하고 현재 집 잔금을 6월 10일에 받는다면, 6월 1일 현재 두 집을 보유한 상태가 됩니다.
재산세
6월 1일 현재 두 집을 모두 소유하고 있다면 두 주택 각각에 대한 재산세 납세의무가 생길 수 있습니다.
일시적 2주택이라고 해서 현재 집의 재산세가 없어지는 것은 아닙니다.
종합부동산세
두 주택의 공시가격 합계가 종합부동산세 과세기준에 해당한다면 일시적 2주택 특례 적용 여부도 확인해야 합니다.
다만 보유세를 줄이겠다고 잔금일을 무리하게 변경해서는 안 됩니다.
재산세 일부를 줄이려다가 양도세 비과세나 대출 실행, 계약 이행에 문제가 생기면 손실이 훨씬 커질 수 있습니다.
보유세보다 양도세·취득세·잔금 안전성을 우선하는 것이 맞습니다.
2026년에는 새집 계약 전에 대출한도부터 확인해야 합니다
세금요건을 모두 충족해도 잔금대출이 실행되지 않으면 갈아타기를 끝낼 수 없습니다.
대출한도는 단순히 집값에 LTV를 곱해 계산되지 않습니다.
실제 한도에는 다음 항목이 영향을 줍니다.
- 소득과 인정소득
- 기존 주택담보대출
- 신용대출과 마이너스통장
- 자동차 할부
- 전세대출
- DSR
- 담보평가액
- 대출기간과 상환방식
- 은행별 가계대출 관리기준
2026년 6월 30일 금융위원회 발표 기준으로 규제지역 주택담보대출에는 강화된 LTV가 적용되며, 규제지역과 비규제지역의 한도가 달라집니다. 생애최초와 정책모기지 등에는 별도 기준이 적용될 수 있습니다.
따라서 중개사가 “이 정도는 대출이 나온다”고 말해도 바로 계약금을 보내서는 안 됩니다.
최소 두 곳 이상의 금융기관에서 다음을 확인하는 것이 좋습니다.
- 현재 집을 팔기 전 예상 대출한도
- 기존 대출을 상환한 뒤 예상 대출한도
- 기존주택 처분조건과 처분기한
- 전입 의무 여부
- 잔금일 대출 실행 가능 여부
- 중도상환수수료
- 새집 계약 후 규제가 변경됐을 때 경과규정 적용 여부
대출 가조회 결과가 나왔더라도 실제 실행액은 달라질 수 있습니다.
계약금 송금 전 한 번, 잔금일 한 달 전 다시 한 번 확인하는 것이 안전합니다.
가장 안전한 아파트 갈아타기 순서
1단계｜세대 전체의 주택 수를 확인합니다
본인 명의의 현재 집만 확인해서는 안 됩니다.
배우자와 같은 세대원이 보유한 일반주택, 주택 지분, 분양권, 입주권, 상속주택과 주거용 오피스텔까지 함께 정리해야 합니다.
주택 수 산정방식은 양도세와 취득세, 종합부동산세가 서로 다를 수 있습니다.
조금이라도 애매하다면 계약 전에 확인해야 합니다.
2단계｜현재 집의 실제 매도 가능가격을 계산합니다
부동산에 올라온 최고 호가를 그대로 자산으로 잡으면 안 됩니다.
다음 자료를 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 같은 단지·평형의 최근 실거래가
- 현재 경쟁 매물 수
- 동·층·향과 내부 상태
- 실제 매수 문의가 들어오는 가격
- 잔금기간을 길게 줄 때 받을 수 있는 가격
- 급하게 처분할 때 가능한 가격
갈아타기에서는 받고 싶은 가격보다 실제로 계약서를 쓸 수 있는 가격이 중요합니다.
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3단계｜현재 집을 팔고 남는 순자금을 계산합니다
다음 계산식을 사용하면 됩니다.
현재 집 예상 매도가격
- 남은 주택담보대출
- 중도상환수수료
- 매도 중개보수
- 근저당권 말소비용
- 예상 양도소득세
- 관리비와 기타 정산금
= 새집에 사용할 수 있는 순자금
현재 집이 6억5천만 원에 팔리고 대출이 3억2천만 원 남아 있다고 해서 3억3천만 원을 전부 새집에 투입할 수 있는 것은 아닙니다.
세금과 부대비용을 제외한 실제 금액을 계산해야 합니다.
4단계｜대출 사전심사를 받습니다
목표 단지와 예상 매수가격을 정한 뒤 금융기관에 실제 자료를 제출해야 합니다.
단순 전화상담보다 소득과 기존 부채를 반영한 사전심사가 안전합니다.
현재 집이 아직 팔리지 않은 상태와 기존 대출을 상환한 상태의 한도를 각각 확인하면 자금계획을 세우기 쉽습니다.
5단계｜현재 집을 먼저 매물로 내놓습니다
새집부터 보러 다니면 마음에 드는 매물이 나왔을 때 조급해질 수 있습니다.
그 상태에서 가계약금부터 보내면 현재 집을 급매로 낮춰 팔아야 할 가능성이 커집니다.
중개업소에는 갈아타기 거래라는 점과 다음 조건을 알려야 합니다.
- 희망 매도가격
- 협상 가능한 최저가격
- 희망 잔금일
- 새집 잔금과 연결해야 한다는 점
- 잔금 후 인도일 조정 가능 여부
- 기존 대출상환이 필요하다는 점
6단계｜현재 집 매도계약을 먼저 체결합니다
현재 집 매도계약이 체결되면 세 가지가 정해집니다.
- 실제 매도가격
- 잔금을 받을 날짜
- 새집에 투입할 자기자본
이후 현재 집 잔금일에 맞춰 새집을 계약하면 됩니다.
다만 현재 집 매수자의 대출이 거절되거나 계약이 해제될 가능성도 있습니다.
현재 집 계약금만 받은 상태에서 감당하기 어려운 새집을 계약하는 것은 피해야 합니다.
7단계｜두 집의 잔금 날짜와 시간을 연결합니다
자금 면에서 가장 안전한 구조는 다음과 같습니다.
현재 집 잔금 수령
→ 기존 주택담보대출 상환
→ 근저당권 말소서류 확보
→ 신규 주택담보대출 실행
→ 새집 잔금 지급
잔금일을 같은 날로 잡는다면 날짜만 맞출 것이 아니라 현재 집 잔금을 먼저 받을 수 있도록 시간까지 조정해야 합니다.
같은 날 동시잔금은 어떻게 진행될까?
동시잔금은 현재 집을 판 돈으로 새집의 잔금을 지급하는 연결 거래입니다.
오전｜현재 집 매도 잔금
- 현재 집 매수자가 잔금을 지급합니다.
- 기존 주택담보대출을 상환합니다.
- 은행에서 근저당권 말소서류를 준비합니다.
- 법무사가 현재 집 소유권이전등기를 접수합니다.
- 대출과 비용을 제외한 순매도대금을 확보합니다.
오후｜새집 매수 잔금
- 신규 주택담보대출이 실행됩니다.
- 현재 집을 팔고 남은 돈과 대출금을 합칩니다.
- 새집 매도인의 기존 대출을 상환합니다.
- 매도인에게 나머지 잔금을 지급합니다.
- 새집 소유권이전등기를 접수합니다.
- 열쇠와 관련 서류를 인도받습니다.
동시잔금 전에는 다음을 반드시 확인해야 합니다.
- 인터넷뱅킹 1회·1일 송금한도
- OTP와 신분증
- 기존 대출의 당일 상환금액
- 신규대출 실행 예정시간
- 양쪽 법무사와 은행 담당자 연락처
- 근저당권 말소서류 준비 여부
- 관리비와 장기수선충당금 정산
- 이사 차량과 엘리베이터 예약시간
현재 집 매수자도 본인의 집을 판 돈으로 잔금을 지급한다면 여러 거래가 연속으로 연결될 수 있습니다.
앞 거래가 늦어지면 뒤 거래도 지연되므로 양쪽 중개사와 은행, 법무사에게 연결 거래라는 점을 미리 알려야 합니다.
동시잔금에서 중요한 것은 같은 날짜가 아니라 돈이 움직이는 순서와 관계자들의 사전 공유입니다. 잔금일 전날에는 모든 담당자에게 처리시간을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
잔금일을 반드시 같은 날로 맞출 필요는 없습니다
자금 면에서는 현재 집 잔금을 먼저 받고 새집 잔금을 며칠 뒤 지급하는 구조가 더 안전합니다.
다만 그 사이 거주할 장소와 짐을 보관할 곳이 필요합니다.
보관이사와 단기숙소
비용은 들지만 거래 안전성은 높습니다.
수억 원의 잔금을 무리하게 하루에 연결하는 것보다 보관이사와 숙박비를 부담하는 편이 안전할 수 있습니다.
잔금 후 현재 집에서 며칠 더 거주
현재 집 매수자의 동의를 받아 잔금을 받은 뒤 일정 기간 더 거주하는 방식입니다.
이 경우 계약서에 다음 내용을 적어야 합니다.
- 실제 인도일
- 거주기간
- 사용료나 보증금
- 관리비와 공과금 부담자
- 시설물 훼손 책임
- 약속한 날짜에 퇴거하지 않을 경우 처리방법
잔금을 모두 받은 뒤 구두로 며칠 더 살겠다고 요구하면 분쟁이 생길 수 있습니다.
반드시 매도계약 단계에서 합의해야 합니다.
새집을 먼저 사도 되는 사람은 따로 있습니다
새집 선매수가 무조건 잘못된 방법은 아닙니다.
다음 조건을 충족한다면 검토할 수 있습니다.
- 목표 단지에 희소한 급매가 나온 경우
- 원하는 동·층·향의 매물이 거의 없는 경우
- 현재 집을 팔지 않아도 새집 잔금을 치를 수 있는 경우
- 현재 집이 6개월 이상 팔리지 않아도 이자를 감당할 수 있는 경우
- 현재 집을 예상보다 낮게 팔아도 자금이 충분한 경우
- 일시적 2주택의 양도세·취득세 요건을 확인한 경우
새집을 먼저 사기 전에는 다음 세 가지를 계산해야 합니다.
현재 집이 6개월 이상 팔리지 않아도 버틸 수 있는가?
현재 집을 예상보다 10% 낮춰 팔아도 잔금이 가능한가?
신규대출이 예상보다 줄어도 계약을 이행할 수 있는가?
하나라도 불가능하다면 새집 선매수는 위험합니다.
새집을 계약하는 순간 현재 집은 원하는 가격까지 기다릴 수 있는 자산이 아니라 정해진 기간 안에 처분해야 하는 자산으로 바뀝니다.
계약금·중도금·잔금은 따로 계산해야 합니다
갈아타기 자금은 최종 잔금만 맞는다고 끝나는 것이 아닙니다.
예를 들어 현재 집이 6억5천만 원이고 새집이 9억 원이라고 가정해보겠습니다.
현재 집 매도
| 항목 | 금액 |
| 현재 집 매도가격 | 6억5천만 원 |
| 남은 대출 | -3억2천만 원 |
| 중개·말소·세금 등 예상비용 | -1천5백만 원 |
| 실제 남는 자금 | 약 3억1천5백만 원 |
새집 매수
| 항목 | 금액 |
| 새집 매수가격 | 9억 원 |
| 취득세·중개·등기·이사비 등 가정 | 약 3천5백만 원 |
| 필요한 총자금 | 약 9억3천5백만 원 |
| 신규 주택담보대출 가정 | -4억5천만 원 |
| 필요한 자기자본 | 약 4억8천5백만 원 |
현재 집을 팔고 남는 돈이 약 3억1천5백만 원이라면 추가로 약 1억7천만 원이 필요합니다.
하지만 새집 계약금이 매매가격의 10%인 9천만 원이고, 현재 집 계약금으로 6천5백만 원을 받았다면 계약 단계에서 이미 2천5백만 원이 추가로 필요합니다.
중도금이 있다면 필요한 현금은 더 늘어납니다.
따라서 자금표는 다음 세 단계로 나눠 작성해야 합니다.
- 계약일에 필요한 현금
- 중도금 지급일에 필요한 현금
- 잔금일에 필요한 최종 현금
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위 예시의 세금과 대출금액은 이해를 위한 가정입니다. 실제 취득세와 대출한도는 주택가격, 지역과 개인별 조건에 따라 다시 계산해야 합니다.
갈아타기 계약서에 넣을 수 있는 특약
특약은 매수인이 원한다고 자동으로 적용되는 것이 아닙니다.
매도인이 동의하고 계약서에 구체적으로 적어야 합니다.
아래 문구는 이해를 위한 예시이므로 실제 계약에서는 중개사와 법무사, 필요한 경우 변호사의 검토를 받는 것이 안전합니다.
대출 불승인 특약 예시
본 계약은 매수인의 주택담보대출 최소 ○억 원 이상 승인을 전제로 한다. 매수인의 귀책사유 없이 ○월 ○일까지 해당 금액의 대출승인이 불가능한 경우 매수인은 금융기관의 심사결과 등 증빙자료를 제출하고 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 수령한 계약금을 반환한다.
단순히 “대출이 안 나오면 계약금을 돌려준다”고 적으면 부족합니다.
최소 대출금액, 심사기한, 증빙자료와 계약금 반환 여부를 구체적으로 적어야 합니다.
현재 집 매도잔금 연계 특약 예시
본 계약의 잔금은 매수인의 종전주택 매도잔금 수령과 연계하여 지급하며, 종전주택 잔금 처리 후 본 주택의 잔금을 지급한다. 양 당사자는 금융기관 대출상환과 소유권이전 절차에 협조한다.
이 문구만으로 현재 집 거래가 무산됐을 때 새집 계약도 자동으로 취소되는 것은 아닙니다.
현재 집 계약 해제 시 새집 계약도 해제하고 계약금을 반환받으려면 그 조건까지 별도로 합의해야 합니다.
잔금시간 특약 예시
잔금일은 ○월 ○일로 하며, 매수인의 종전주택 잔금 처리 후 당일 오후 ○시 이후 본 주택의 잔금을 지급한다.
잔금 후 인도 특약 예시
매도인은 잔금 수령 후 ○월 ○일까지 주택을 인도하며, 해당 기간의 관리비·공과금과 시설물 훼손에 대한 책임은 매도인이 부담한다.
특약은 위험을 줄이는 장치이지 모든 위험을 없애주는 보증서는 아닙니다.
갈아타기에서 가장 많이 하는 실수 5가지
1. 현재 집 매도계약서를 쓰면 이미 판 것으로 생각하는 것
세금상 양도일은 일반적으로 잔금을 받은 날입니다.
매도계약서를 먼저 작성했더라도 새집 잔금을 먼저 지급하면 두 집을 보유하는 기간이 생길 수 있습니다.
2. 새집 취득 후 3년 안에만 팔면 무조건 비과세라고 생각하는 것
현재 집 취득 후 1년 이상이 지났는지, 현재 집의 보유·거주요건을 충족했는지도 함께 확인해야 합니다.
3. 현재 집의 최고 호가를 자기자본으로 계산하는 것
호가가 6억5천만 원이어도 실제 매수자가 6억 원에만 나타난다면 갈아타기 자금은 6억 원을 기준으로 계산해야 합니다.
4. 취득세와 계약금 시차를 빼놓는 것
최종적으로 자금이 맞아도 새집 계약금을 지급할 시점에 현금이 부족하면 계약을 진행할 수 없습니다.
5. 은행의 구두상담만 믿는 것
대출은 실제 매수주택과 소득자료, 기존 부채를 반영한 심사를 받아야 정확해집니다.
이런 경우에는 계약 전 세무사 확인이 필요합니다
다음 중 하나라도 해당한다면 계약 전에 두 주택의 날짜와 예상 세액을 확인하는 것이 좋습니다.
- 현재 집 예상 양도가격이 12억 원을 초과하는 경우
- 현재 집을 취득한 지 2년이 지나지 않은 경우
- 취득 당시 조정대상지역이었지만 2년 거주하지 않은 경우
- 현재 집 취득 후 1년 안에 새집을 취득하는 경우
- 분양권이나 조합원입주권이 있는 경우
- 상속·증여주택이 있는 경우
- 배우자나 세대원이 다른 주택을 보유한 경우
- 주거용 오피스텔이 있는 경우
- 공동명의 또는 일부 주택 지분이 있는 경우
- 현재 집 처분기한이 얼마 남지 않은 경우
- 재개발·재건축 대체주택을 취득하는 경우
상담할 때는 “한 채에서 한 채로 갈아탑니다”라고만 설명하면 안 됩니다.
현재 집과 새집의 계약일·잔금일, 취득가액, 예상 매도가액, 실제 거주기간과 세대원의 주택 보유현황을 함께 제공해야 정확한 판단이 가능합니다.
계약금 보내기 전 최종 체크리스트
세금
- 현재 집의 정확한 취득일을 확인했는가?
- 현재 집을 2년 이상 보유했는가?
- 2년 거주요건 적용 대상인지 확인했는가?
- 세대원의 주택·분양권·입주권을 확인했는가?
- 새집 선매수 시 일시적 2주택 요건을 충족하는가?
- 새집 취득일부터 현재 집 처분기한을 계산했는가?
- 양도세와 취득세 예상액을 계산했는가?
- 6월 1일 현재 주택 수를 확인했는가?
자금과 대출
- 현재 집 대출상환 후 실제 남는 돈을 계산했는가?
- 취득세와 중개·등기·이사비를 포함했는가?
- 계약금과 중도금 시점의 현금이 준비됐는가?
- 금융기관의 대출 사전심사를 받았는가?
- 대출이 예상보다 줄어도 잔금이 가능한가?
- 현재 집이 예상보다 낮게 팔려도 버틸 수 있는가?
- 입주 후 사용할 비상자금을 남길 수 있는가?
잔금
- 현재 집 잔금을 새집 잔금보다 먼저 받을 수 있는가?
- 양쪽 중개사와 은행·법무사가 거래구조를 알고 있는가?
- 기존 대출의 당일 상환금액을 확인했는가?
- 인터넷뱅킹 송금한도를 높였는가?
- 근저당권 말소와 소유권이전 일정을 확인했는가?
- 이사와 주택 인도시간을 계약서에 적었는가?
하나라도 불확실하다면 아직 계약금을 보낼 단계가 아닐 수 있습니다.
자주 묻는 질문
현재 집 매도계약서를 먼저 쓰면 세금상 먼저 판 것인가요?
아닙니다.
부동산 양도일은 일반적으로 잔금을 받은 날입니다. 현재 집 매도계약서를 먼저 작성했더라도 새집 잔금을 먼저 지급하면 일정 기간 두 집을 함께 보유하게 될 수 있습니다.
새집을 먼저 사고 3년 안에 현재 집을 팔면 무조건 비과세인가요?
아닙니다.
일반적인 갈아타기라면 현재 집 취득 후 1년 이상 지난 뒤 새집을 취득해야 하고, 현재 집 자체의 1세대 1주택 보유·거주요건도 충족해야 합니다.
대출이 안 나오면 새집 계약금을 돌려받을 수 있나요?
자동으로 반환되는 것은 아닙니다.
매도인이 동의한 대출 불승인 특약이 계약서에 구체적으로 적혀 있어야 합니다. 특약이 없다면 대출 부족은 일반적으로 매수인이 해결해야 할 자금 문제로 남을 수 있습니다.
결론｜대부분은 현재 집 매도계약 후 새집 매수가 안전합니다
아파트 갈아타기는 단순히 집 한 채를 팔고 한 채를 사는 거래가 아닙니다.
현재 집의 양도세, 새집의 취득세, 6월 1일 보유세, 기존 대출상환과 신규대출 실행이 하나의 일정으로 연결된 거래입니다.
대출 비중이 있는 일반적인 1주택자에게는 다음 순서가 가장 현실적입니다.
세금요건 확인 → 대출 사전심사 → 현재 집 매도계약 → 새집 매수계약 → 잔금일 연결 → 현재 집 잔금 수령 → 기존 대출상환 → 새집 잔금 지급
새집을 먼저 사야 한다면 “일시적 2주택이라 괜찮다”는 말만 믿어서는 안 됩니다.
현재 집 취득일과 거주기간, 새집 잔금일, 현재 집 처분기한, 취득세와 실제 대출한도를 모두 확인해야 합니다.
갈아타기에서 좋은 집을 찾는 것만큼 중요한 것은 세금과 잔금 사고 없이 그 집으로 이동하는 것입니다.
급매를 하나 놓치는 것보다 더 큰 위험은 자금과 세금계산이 끝나지 않은 상태에서 계약금부터 보내는 것입니다.
※ 이 글은 2026년 7월 기준 일반적인 1주택자의 주택 매매형 갈아타기를 설명한 내용입니다. 주택 취득 시기, 지역, 분양권·입주권·상속주택 보유 여부와 이후 법령·대출규제 변경에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 실제 계약 전 세무전문가와 금융기관에 확인하시기 바랍니다.